リノベーションガイド

よく不動産会社のチラシの中に、「完全リフォーム（リノベーション）の中古マンション」などという謳い文句で掲載されているチラシがありますが、例えば２０００万円程度で売り出されているこれらの物件は、買取を１０００万円ぐらいでし、リフォーム費用を３００万円ぐらいかけて、「７００万円も上乗せ」して販売しているのです。

だけどなぜか売れてしまう現状・・・

だけどこれは裏を返せば、自分で安くてぼろぼろのマンションを購入し、リノベーション物件にしてしまえば、業者が販売している物件の７００万円ＯＦＦで購入できるということになります。

つまりリノベーションの物件を購入したいときは、

安くてボロボロの物件を購入
⇒　そして自らリノベーションを考える

です。

リノベーションを実行する場合ですが、こちら側のプラン以外にも、発注する会社のセンスなども非常に重要になってきます。
そこでここでは、リノベーションをするにあたって有名な会社をいくつかご紹介します。

一級建築士事務所　株式会社ラインデザイン
神戸を拠点とし、大阪圏・東京圏を網羅する、リノベーションを得意とする企業です。

株式会社　Rバンク
東京を拠点とし、センスの光るリノベーションを実現しております。

株式会社アクセス21
スタイリッシュなリノベーションを得意とする、関東を中心に活動す会社。

市場調査をした後は、いよいよ実際にリフォームすることになりますが、その時に注意するのが「金額」です。

通常アパート経営されている方は、自己所有物件を管理していただいている業者にリフォームを発注しますが、ここが大きな落とし穴。
管理会社などにリフォームを依頼した場合の見積もりは、

賃貸管理会社の見積もり
＝実際の価格＊２０％＊１５〜２０％

となります。なぜこのようなことになるかといいますと、実際には管理会社はリフォーム会社にリフォームを発注し、紹介料を１５〜２０％とります。また、実際にリフォームする会社は、２０％程度の利益を確保します。そのため、大家さんはものすごい金額でリフォームをしていることになります。

商売ですからリフォーム会社にある程度の利益を確保させてあげるのは仕方ありませんが、間に入る賃貸管理会社のマージンは不必要です。


そこで、必ず自分で探したリフォーム会社の３〜４社に見積もりをとりましょう。かなりのばらつきがあるはずです。

リノベーションは通常の修繕よりも費用が高くなりますので、なるべく費用を抑え、キャッシュフローを健全なものとしましょう。

※　全ての管理会社に任せないこと。

リノベーションの賃貸住宅で、一番失敗しがちなのが、「市場調査なし」に思いつきで行動してしまうことです。

例えばその物件の周りには一人暮らしの学生ばかりが住んでいるエリアだとします。そこにデザイナーズのファミリータイプのリノベーションを行ったらどうなるでしょうか？

答えは明白です。いくらいい物件であったも、借りてとのニーズがミスマッチとなり、空室が増え、キャッシュフローは最悪なものとなります。

このような物件にリノベーションをするとしたら、今若者に流行のフローリングはあたり前、またアジアン調の部屋作りなども効果的でしょう。

今まで畳の部屋を、上記に改善するだけでも、大幅な問合せの増大にるながるはずです。


そこで、リノベーションを行うときの流れですが、

�@地域情報を把握する事。
�A地域ニーズに合わせたリノベーションを実施する事。

です。

昨今賃貸住宅の数は飽和状態（供給過剰）となり、借り手主義の市場と言えます。

特に古い賃貸アパートや賃貸マンションは、借り手が付かず、利回りや実際のキャッシュフローは最悪な状態と言っても過言ではありません。

そこで最近の傾向として、賃貸住宅にリノベーションを施し、借り手のニーズにこたえる仕掛けが流行しております。

物件が古いからといって諦めていませんか？古くなったことで集客力が落ちると直ぐに「建て替えませんか」とただ建築の提案をする建築業者や賃貸会社があります。

実際の導入方法ですが、まず「あと何年持つか」？つまり耐用年数を耐震診断などで分析します。

その上でマーケット調査分析をしっかりと行い、適切なデザインと持続性を建物に施しローコストの「再投資」により、収益力、稼動力の向上を図ります。

リノベーションの場合のキャッシュフローは、建て替えた場合のキャッシュフローより遙かに大きいのです。これからは、リノベーションする事により物件の競争力を上げ、入居者のニーズに合う建物に変えて行く事が、 今後の賃貸経営にとって重要となります。

物件が古いからと言ってあきらめずに、いかに入居者に喜ばれる住まいに出来るかという事を考える事が、賃貸経営という事業を成功させる大一歩となります。そしてリノベーションの導入はまさにピンポイントの改善方法と言えるでしょう。

リノベーション「Ｒｅｎｏｖａｔｉｏｎ」とは英和辞書を引くと｢改善」や｢修復」を意味し、リフォーム「Ｒｅｆｏｒｍ」と言葉の意味で大きな差は見られません。
しかし日本では風潮として、デザイン性を重視したリフォームのことを「リノベーション」と呼ぶことが多い現状です。それでは何を持って「リフォーム」と「リノベーション」は区別されるのでしょうか。

あえて区別すると、
「リフォーム」は現状回復をベースとした『修復』
｢リノベーション」はリフォームの役割に「安心･安全」と｢付加価値」を追加した『再生』と位置づけられます。



高額な施工費用を住まいへの投資と捉えると、｢検査｣によって建物の安全性を事前に確認、把握しておくことにより、施工が完了してから間もないうちに老朽化等のために住めなくなるといったような事態は避けられます。「リノベーション」には施工費用の損失を回避する「リスクヘッジ」という側面があります。

リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすることを意味します。

つまり建物の老朽化などにともない、時代やライフスタイルに合わなくなった機能や性能・間取りを建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させることです。

具体的には、耐震性や防火安全性確保し、耐久性を向上させる、冷暖房費などのエネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のため、間取りの変更などを行います。

近年では古い中古マンションを購入し、自分流のリノベーションを施し、そして生活するスタイルなどが若者だけでなくシニアにも人気があり、賃貸住宅でも空室対策の一環として入居率のアップのためにリノベーションをし、入居者の確保などの賃貸経営の収支向上の手腕として頻繁に活用されます。